主持人：今天晚上我们特别荣幸请来经济法学会研究会副会长，中国政法大学教授博士生导师符启林教授，为我们做关于房地产中若干问题的讲座。符老师是我们国家第一批经济法专业的博士研究生，在很多领域尤其是房地产法领域有着非常深的造诣。今天的讲座一定不会让大家失望，下面让我们用热烈掌声请出今天晚上的主讲人符老师！
符启林：许老师、各位同学大家好！很久以前想到财大来做演讲，但是非常忙。许老师跟我是校友，我们是一个学校毕业的.你们财大也很不错，因为经常路过你们门口。中国有三所大学很有意思，一个是人大，一个是财大，一个是法大，我认为财大可能更好。
其实我还有一个头衔——济南大学必赢中国官方网站的院长，还有张铁林先生做艺术学院院长，能跟“皇帝”一块共事我很荣幸。今天晚上我主要给大家讲三个问题，房地产领域问题特别多，有时候想想中国房地产领域要多乱有多乱，怎么用法律来规范，这是比较麻烦的问题。我这个人背景比较复杂，我工农兵学商没有一行不干过，无所不会，接触的行业比较多，我有相当长时间做记者，所以我觉得对社会有一些敏锐的看法。今天从房地产领域不成熟不完善的方面来讲，有些领域是用批判的眼光来看这个问题。如果讲得不对，也希望大家指出来。
第一个问题，其实很简单，因为讲完也没有什么留给你们，今天晚上大家喝一杯咖啡，也就算了。第一个问题我讲用什么手段来调控房地产市场。大家知道房地产已经关乎到了国家的稳定，你们知道房价那么高，国家也正在不停地调控。我的同学还有幸做温家宝总理私人秘书12年，现在他到南方做官了，跟总理还很熟，怎么把房地产调控下来，这很麻烦。安居乐业是老百姓的需求。现在房地产的价格拉得很高，中央提出科学发展观，还要构建和谐社会。这些政策都没有错，都是对的，但是怎么来构建？这两年社会还是存在一些不和谐的因素。特别是房价，在广州一些比较豪华的住宅，一套公寓就要一千万，如果我有钱我也不想买。你们知道股市，股市暴涨的时候，拉得更远，现在是资本赚钱，不是人力来赚钱。广州有的学生炒股赚了很多钱，书也不读了。还有一个学生炒得负债累累，最后跳楼没死，把别的学生砸死了。提出和谐社会的理念是对的，但是怎样促进社会和谐就很麻烦，在校学生走向社会怎么买房？基本是没办法买上。深圳的房价达到十万一平方，北京的房价五环以内是一万五，调控很难。在这样的情况下，房价的稳定，还是要调控。国家采取三种手段，第一是行政手段——这是中国领导人最拿手的，我们不是一个法治社会，法治社会是中国人的目标。我们领导人习惯用行政管理手段来做，相当一部分行政官员习惯于用文件办事，不是按法律办事。比如像南京，只要把房地产价格报出来，不管符不符合市场规律，你报多少就是多少。最近有一些人研究价格法，价格法是国家要干预价格，那是在特殊时期才能干预的。宏观调控政府应该承担什么法律责任，它不是具体行政行为，你不能管。广东很多领导为了保证乌纱帽，采取所有煤矿全部关闭，要买煤就到山西。因为煤矿不停地爆炸，所以广东就把煤厂关了。政府应该宏观调控，承担法律责任，然而政府是没有责任的。现在发了好多文件，说要打击房地产行业无盘虚售行为，把房子开发出来一定要卖光，深圳不卖就要处罚。但开发商说这是我的财产，我想卖就卖，不卖你也不能强迫我呀。第二个手段是经济手段。大学生应该了解，一个国家在这么短的时间内调了七八次利息来控制房地产信贷规模。因为老百姓把一百万存到银行里，如果中央不把存款储备金率提高，造成房地产市场进一步放大，那就更危险了。大家知道房地产市场，现在的房地产指标全部都用完了。因为银行要考虑到利益增值，为什么不给房地产贷款？但是也是很麻烦。还有我们的利率，利率也调了很多次了。还不准用房地产抵押贷款炒股，这些东西都不是市场经济所做的，所以经济手段采取很多。你们提出国家调控房地产市场，为什么调不下来？就像慢火熬汤一样，如果火太快就会烧糊了。在北京买房，第二套是要首付50%，第一套房门槛更高，要交30%，那解决不了老百姓住房问题。美国、加拿大鼓励年轻人买房，银行就可以提供90%的贷款给你，自己只要首付10%。现在像北京的房子，一百万的房子你买不到，基本上很难。如果你们大学一毕业就要交30万，那就买不了了。不是说我们没有办法，我们是想把房地产整合比，如控制金融行业。开发商拿不到钱，你们也买不了房，房地产市场就完了，你们就更买不到房，买不到房国家也差不多完了，国家没有税收，那什么都完了。有些手段中央不是不考虑，可能也是有一些困难。第三个手段是法律手段。我们学法律的都希望用法律手段。虽然我们经常说“法律至上”，现实生活中没有法律不行，但也不是说法律都是万能的。你们说税收是经济手段还是法律手段？税本身就是法，中国人不把它当法，中国市场征税也不立法。我们全国人大立法要经过三次讨论，意见成熟了才可以通过。税法有三个热点的问题，比如增值税，现在房地产开发商最怕增值税，但是国家没有征，或者征得很低。前一段上海有个房地产老板说，很怕国家征增值税，说国家要是秋后算帐，房地产开发公司就挣不了多少钱了，他们挣的钱要交土地增值税，房价高是因为土地价格高。大家也很关注遗产税，中国要不要做遗产税？有些人研究说遗产税是一个消亡的税种，不动产就征税，老人死了以后还要征税。中国还没有遗产税，中国是不是要把这个路走完。我们现在处于社会主义早期阶段，但是我们社会保障还是有些跟不上。我的女儿在美国读高中，现在已经跟会计师事物所签了合同。她去美国以后读中学，书本费不交钱，学费不交钱，上学路费都是国家出，学校每天还管两顿饭，而且也很保证营养。中国哪个地方有吃饭不要钱的。资本主义有好的东西我们来学，社会主义好的东西我们也要继续做。香港有公费医疗，有救济金，台湾有全民医保运动，台湾看病都不要钱。我们大陆做得还不好。大家知道中国人也很麻烦，中国人口太多，中国有多少人口我们也不知道。李肇星外长退休了，北大聘他做讲座，他说外交官说话应该很客气，结果日本外交官问他有多少人口，他说有13亿多，那问多多少啊，他就说多七千万。好不容易设定一个游戏规则，还要把这个游戏规则给破坏。现在房地产老板把遗产证放到孙子名下，房地产管理部门不管，购房者要写谁名，房产证就写谁个名。这个孩子还不会说话，就把资产搞到他名下。要是在以前，如果他们资金紧缺，他们想把房子卖掉，但是房地产管理部门说还不能卖，因为民法通则说你是监护人，你要给他利益才能取得他的房子，你用一套房子的钱给他买奶粉吗？现在房产部门不管，让写谁名就行。最近还有一个很热点的问题，物业税什么时候征，这对调控房地产市场是很大的一个问题。在中国买房就交物业管理费，什么税都不征。世界上有一个通则，不动产要征税，而且征税比例是1%到3%，而且每年都要进行评估，我觉得这个规定应该是错误的，现在还没颁布，我就到处批判。因为中国没有《物权法》不行，如果没有物权法保护你们，如果那些有钱人把财产转到澳大利亚，那留下我们这些穷光蛋怎么办？但是也有很多不科学的地方。
现在房产办证不原始评估，我跟房地产管理部门我说这不科学，全国人民都在睡觉的时候，它就开始实施了。如果不评估，现在先买房，这个房子100万说30万，房产部门不能评估，那只能逃税。他们还说房价低于市场价格，不能按双方合同来升降。很多立法不是很科学，有很多东西没办法实施，只能等最高司法院来解释，所谓的物业税，应该叫不动产持有税，那怎么征？如果按2%，一百万房子征两万，对老百姓还有负担。只要拥有不动产要征税，第一套房子不征税，超过了150平方米征税，第二套房子征税，那对炒房有限制。如果你租金拿不回税收，就要把那个房子卖掉。这对中国房地产市场影响很大，估计明天可能会出台，但是正式怎么调整，大家可以考虑一下。中国房价还会不会继续走高？我觉得还要高。当年房价主要是北京、上海、广州那些地方高，到农村就不值钱了。但是去年我在澳洲大概一个月，发现中国好多地方房价比澳大利亚高，现在跟美国差不多持平，我们的房价跟台北差不多，中国人的收入很低，中国老百姓怎么过？土地资源越来越少，所以这很麻烦。政府希望把土地卖得越贵越好，可是又希望把房价降得低点好，世界上哪有这么好的事情？价格卖得越高越好，房价越低越好。因为政府对土地宏观调控做得不够好。北京城两千多年，我们就在二环路这个地方徘徊，左手是太平庄，右手是中关村，到处都是村庄。世界上最大的村庄是石家庄，我们就在二环边。有的同学不太了解，二环是北京的古城，解放以后，毛主席没有采纳梁思成的建议，把老城保留下来，政府把机关建在公主坟那一代，最后还是住进了中南海了。后来就把所有围墙全部拆光，修了一道地铁，其实就是按城墙的轨迹修的。北京的房地产热是从97年开始，到现在仅仅有十年的时间。十年的时间是一个什么概念？三环通了，四环也通了，五环也通了，六环也快通了，现在有人要修七环和八环，准备修到蒙古边境，龙永图正在做论证，准备把飞机场搬到廊坊，让北京和天津共用一个飞机场。
土地给老百姓是给七十年，拿了七十年的钱，但是不能再从他手上再拿钱。但是如果土地给了开发商，两年不开发政府就无偿收回，这一条不是很科学。你把地都卖给我了，我付了七十年，怎么我不开发就把地拿回来，也不退钱？政法大学准备搞第三个校园，我们校长辛辛苦苦弄了三年，现在说计划无法实现，因为五环以内找不到一块无主的地了，可能六环以内都没有无主的地了，因为地全部卖光了。十年的时间，就把地卖光了。香港政府三分之一财政收入来自土地。按道理说应该怎么卖地，政府要科学发展观，应该是每年只卖七十分之一，时间到了就要收回来，这样保证政府财政能源连接上。北京市十年把地卖光了，后面政府卖什么。政府宏观调控怎么调控，新华社的记者也是白纸黑字写出来了，不光是我讲。现在房地产最大的主体就是政府不是老百姓。政府给人家拆迁，给人家征地，土地是集体的，是国家的，你们怎么卖？所以这几年行政违法案件大部分都是政府行为，这也比较麻烦，这是第一个问题，用什么手段调控房地产市场，希望中央领导和官员都考虑这个问题，我们也希望房价低一点，现在还做不到。
第二个大问题，我讲一下住房保障制度怎么来实施，这也是老百姓最关心的。开始叫廉租屋，后来改名叫经济适用房。政府这几年经济适用房，不是不对，我们提是提出来了，还是走得慢。中国房地产市场化以后，我们考虑到民众住房问题。我们房改完了，就把它推向市场，全部都卖光。现在劳动力还在卖，我现在不研究经济学了，也不知道经济学发展到什么领域。但是这里面有一个问题，好像不动产这个领域，是两种手段起作用。比如房地产市场有意垄断，土地是国有就是垄断，一级土地市场国家垄断，把土地扔到房地产市场就是垄断，不动产交易时间比较长，这本身就有垄断市场，要用国家手干预，要考虑民众住房问题。国务院拿出一个关于住房保障意见，怎么解决这个问题，这也很艰难。中国穷人那么多，每个人的财产收入搞不明白。经济适用房准入门槛，退休门槛，这是立法最难的问题。今年七月份跟中宣部副部长开会就说这个问题，每个人想买房，交钱就行，什么也查不出来，中国人不诚实这个问题怎么解决。
住房保障无外乎三种方式，大家到市场买房，应该是富人们住房解决方式，西方很多国家富人向政府伸手吗？不觉得丢人吗？加拿大老人每个月都有600加币老人金，一直到死，老人基本上在国内旅游。我们中国能发出多少老人金来，因为国家太大，穷人太多了。大家考虑三种方式，如果你们做硕士论文可以研究一下，住房保障是很大的概念，另外还有抵押贷款。
第一种是公积金，大陆实施了。新加坡很讲人权，加入了联合国公约，居住权是最根本的人权。考虑到居住权是一个人权，新加坡成立了住宅发展区。有人问：符教授，中国大陆重视住房的问题，国务院怎么没有住房委员会？我们没有。我们到今年才成立住房委员会，住房委员会建在建设部，不是建在国务院。每个人都应该体面地生活在地球上，每个人都应该有房子来住。政府通过几十年奋斗解决非常好，新加坡政府给民众提供的房屋，已经占到了市场房屋总量80%。我们国家政府盖房总量是多少，我没看到这个数字，广州市人民政府公布数，占到市场总量4%。前一段中央电视台说，通过十几年的奋斗，我们给三十万人提供了政府的住房，我们的路子还很长。新加坡很重视这个问题，你可以说新加坡经验不值得我们借鉴，因为它国家太小。大家文化程度高了，经济条件好了，大家都不想要小孩，越穷的地方越想生，如果不生他死了就没人抬啊。
第二种方式类似于经济适用房。香港有两种方式，有政府的廉租屋，也有类似于经济适用房，也是鼓励老百姓买，不鼓励你租，你买了以后五年不准上市，提供给你买的房子面积很小。
第三种方式叫廉租屋，是只租不卖的，当然经济状况好了也可以。香港还是鼓励你卖掉，因为大陆产生一个问题，没有钱盖房，现在财政出一部分，有土地10%的收入，很多地方没有钱来盖房。回过头来看经济适用房也盖了，北京最典型的是天通苑。现在地铁又修到天通苑的门口了，当时是两千多块钱一平方，在单位开证明走关系就买下来了。有些地方经济适用房盖别墅，天通苑有的房子上下两层，我有朋友买的。我看三分之一卖给富人应该没什么问题，前一段北京市政府想收拾他们，说买房不准卖。后来想立法管他们，要卖就卖给政府。后来北京市政府也不管了，以后我们就规范，因为他们都卖给了富人。我们有一个律师买了十套经济适用房，底下是奔驰、宝马。北京经济适用房五千块钱一平方，现在到湖南很多地方的商品房才卖两千多，北京哪有什么穷人，全部都是百万富翁。所以经济适用房搞得不好。中国现在怎么定位？全国县一级以上单位都要建经济适用房，现在有一个问题，是搞廉租屋为主还是经济适用房为主？因为深圳不盖经济适用房，因为现在有巨大难题，所谓住房保障不管农民工。农民工最苦，我本身也是农民出身，农民好不容易进城，第一代农民工挣钱回家生孩子。第二代农民工可回可不回。第三代农民工进城后想回家。城里人不给你户口，不给你孩子上学，住房保障制度都不给你，你赚钱更不容易，还要把一半钱交在房子上，农民工也很苦，他们年轻的时候干还行，到老还得背包回家。
经济适用房不考虑农民工，这也是不可以的，国务院文件没有把农民工排除，农民工他们从哪里来又到哪里去，他们进城我们怎么给他们解决？那没办法解决。农民变成城市人口，那应该一视同仁，所有农民工都能享受政府福利。中国人口太多，13亿人口怎么解决？现在住房保障制度不解决农民问题，社会能安定吗？城里有低收入人口，深圳说不该做经济适用房，深圳说有户口人只有3%，深圳是两百万户口的人，有1200万没有户口，有户口只有200万人口，那还盖什么经济适用房？因为这些人都有房产富起来了，深圳现在盖房子只盖廉租屋，到深圳有一间房子给你没问题，你申请一般都能有。所以这是国家制度跟国外制度的一个对比。我们国家政府在这些方面做得不是很好。
我举一个例子，今年我到香港讲学，去年年底香港判了历史上最老的犯罪嫌疑人，去年年底高等法院退休法官，男的84岁，女的83岁，两个人退休以后，他说我经济困难，租不起房子，向政府伸手拿了14万港币补助，买了一套政府的房子。后来东窗事发，廉政公署让他喝咖啡，那是苦咖啡，喝了睡不着。你有一百万的存款，为什么骗政府福利来买房？香港已经也是很厉害的，廉政公署廉洁度也很高。我跟廉政公署一个人聊，我很佩服你们香港，七十年代以后你们就好了，我们搞了几十年，现在老百姓意见很大。香港去年又判了，很多民众还替他们求情，香港历史上没有判过这么老的老人，最好不判了。香港有一点还不错，上帝对每个人都公平，礼拜六礼拜天可以不坐牢，要把坐牢的时间，从礼拜六礼拜天扣除出来。我有一个朋友还在香港坐牢，是跟我一起读书的，他是创维电视的老板，他是我的老乡，他的房间风水特别好。同一个宿舍，同一个班级，出了三个电视业的巨头，第一个是他，第二个是TCL的李东升，第三个康佳彩电的老板。我去年去了见到他，上市公司的钱，把它当做自己的钱，把钱给自己的母亲花，他有很大的股份，他到香港要把自己的钱给自己的母亲花，然后他就再也回不来了。他也是全国政协委员，法官判的时候说，你的案件中共高官为你求情，令我感动，但是你犯的罪行太严重了，你是盗窃公司财产罪。他们兄弟两人各判了六年。他现在在监狱里，还不能让自己的公司完蛋，现在创维还在卖，他希望六年出来，公司还要照样火爆，他也不会坐六年，因为礼拜六礼拜天也会出来。
我一个学生炒股赚钱，赚得很多都没地方放，他觉得我的思想很活，他就让我跟他炒股票，我跟他说炒股票可以，不能杀人。他两年赚了40亿。学政治的有点野心，他老让我炒股票，最后炒一笔钱自己亏了一个亿，他就说老板跟交易所的人勾结起来，他就让刑警队长把那个老板干掉。最后刑警队长把那个人打了一枪，把人搞掉了，最后国家把他枪毙了。他那么多钱杀什么人？都可以买两个岛国当国王！
第三个大问题，讲一下中国土地制度怎么改革，这也是很大的一个题目，光讲一个题目可以讲一个晚上，启发你们的思考就可以了。全世界的土地制度，可以分成三类。一类是国家所有，社会主义国家很多土地都是国家所有，因为荒山荒地都是国家所有。现在美国土地也在私有化。资本主义社会有没有土地公有制？香港土地是政府的，现在物业管理、按揭贷款都是香港制度。香港人说，你们学得不太好，我们不知道怎么才能学得更好。
以色列还有私人农庄，而且还搞得不错。我们李鹏总理访问以色列特意去参观农庄，中国土地怎么改革，这是一个很大的文章。我们现在给农民承包五十年不变，三十年五十年好几个门槛。有些东西讲起来有点不好，我们学法律希望过渡到依法治国，我们已经有土地承包法。我们国家为了解决农民问题，每年都要发文件。如果每年发一个文件，如果文件都是一样，我觉得没必要发。如果文件都不一样，那也挺可怕，不知道明年有什么政策变化，我觉得还是要过渡到法律。土地承包制变不变？我到最发达的地方去调查，郊区农民说什么三十年不变，我们那里经常变。为什么经常变，城市发展那么快，动不动就把地征光了，征地要分钱，这就要调整，不要以为农村干部好做。我们中国革命就是土地革命，现在还没有搞完。以色列有土地制度，以色列可以做得很好，我们做得不好。犹太人对人类贡献很大，马克思把它带到世界上来，然后就到苏联，苏联又到中国，社会主义理念到全世界。以色列土地制度，有社会主义的色彩。现在都是不毛之地，只能团结起来斗地，我们把集体农场搞起来，搞起来再把自己老婆孩子带起来，当年也产生过公有制的问题。所以犹太人很出名，他控制美国金融领域、新闻领域、电视媒体，很有名的律师和医生都是犹太人，比较有名的大学教授、校长都是犹太人。犹太人很感谢中国政府，希特勒屠杀犹太人的时候，上海接纳了很多犹太人。我们解放以后不停地搞运动，把他们财产都搞光了。最后犹太人是坚持到文化大革命的时候，觉得没有希望才离开，他们觉得中国有希望了，所以又回来。你们有河南同学，我上次还特别到开封去，我们中国人把犹太人叫回民，他们根本不是回民，伊斯兰教和犹太教不是一样的。他说你们大宋王朝特别有本事，犹太人从两千多年前离开埃及，没有哪一个民族同化他们，结果大宋王朝把他们同化。私人土地制度大家知道，很多资本主义社会就是土地私有制。我们立法的时候也讨论，有些人提出要维护土地私有制度，觉得有没有可能？这太难了。因为这么多年来闹土地革命，生产资料公有制，最主要是指土地公有制。现在如果恢复土地私有制，土地到一些人的手上，那贫富差别更大。我不主张恢复土地私有制，我觉得不可能。但是土地公有制怎么经营也是一个问题。有一些农村土地承包跟土地私有差不多，但是我们还是两种所有制。有些人说中国土地只搞一种土地算了，因为集体所有制不伦不类，你们在座的很多都是农民的儿子，你们考上学校以后，把一块土地带来了吗？你离开农村什么都没有，这是一个什么理念，也很麻烦。这怎么改革，你们自己探讨。深圳已经实现了单一土地国有制，深圳没有土地私有制，深圳政府每亩地给四万，什么地都变成国家所有。但是农民宅基地还是集体所有，你不交易就是集体的，你交易就变成国有土地。
上次我们做了调查，吉林现在农村房屋和城市房屋都一样上市交易。因为我等会儿还要讲，现在四川和重庆两个省市来做试验，就是希望打破城乡的界限，看将来是不是要取消户口，农民和城里一样。所以土地制度改革比较麻烦，当然公有制也产生一些问题，我们现在土地是国家的，房子是你的，因为土地不是你的，土地是一个定向物权，只能给你70年。现实生活中有这种案件，法院把土地判给银行，把房子判给你们，你们是拿房子还是拿地。房地产应该是一致的，不能分开的，为什么会分开，房子卖给你们了，就应该是你的，我们房子给你们，你们想拿房子还是拿地，最后银行说我们出钱可以。现在我们面临一个问题，土地给你七十年，房子是你的，这也是一个永恒的权利。我们不可能说房屋也是七十年，那北京很多人不买房，跑到美国加拿大去买，这个房子也是临时性的。土地所有权七十年到了，再给你一个自动延期70年，也没有说怎么收费，再延期140年，我们在座的人还有没有人在了，也不知道了。现在环保、污染那么严重，将来的孩子有可能会有两个脑袋。他们可能比我们更聪明，所以问题留给他们去想。香港七十年到了怎么办，伟大领袖邓小平出现了，他说香港回归五十年不变，五十年到了，再接上五十年。所以土地的问题很麻烦。
第二个问题，我讲一下建筑物区分所有权，这是一个比较新的概念。大家知道传统的产权证很好办，土地是你的，房子是你的，房产证给你就行了。现在不行，我们从原始社会过渡到更高级原始社会，大家都住在一块了，不是说你单家独户，老死不相往来。特别是亚洲这个社会，人多地少，楼房高，现在迪拜正在盖一个楼房400多米，日本设计的楼房比富士山还要高，没有土地只能这么住。韩国搞一个电子城，里面全部都是电子化，日本也在设计了，如果楼太高要开裂。美国被炸掉的楼，要换好几次电梯才能上去。楼一高很麻烦，大家都住在一个社区里，买房子要公摊，把公摊部分扣除就是你的，国外是“风可进，雨可进，国王不可进”，我们中国是警察随便进。还有一个权利是公有权，就是公摊那部分，电梯、楼道都要摊。还有第三个权利是空间权，我们希望把空间权带进物权法，大家住在一个小区，每个人的行为都应该得到规范。物业管理就要有公约，大家住在一块，就要有一些规定，阳台不准养花，下面不准开餐馆，宠物只许养狗不许养狼，还有养毒蛇的。最近广州地铁出了一个问题，有人把蛇带到地铁上去，那个蛇逃出来了，到现在也没抓到。中国的物业管理很麻烦，保安把业主打死了，业主把保安打死了。现在新的物业管理公司来了，老的不肯走，新的不肯进，这样就有冲突了。
我们有一部分权利界定得不是很清楚，楼顶的空间是公有的，还是个人所有的，是公有的也没问题。楼顶漏水，又热又不安全，就把楼顶给卖了，然后他们搭了一个塑料罩，又修一个空中花园，好多地方都这样。以后空间是我们的，现在到处人山人海，哪个山都爬不上去，那我就想登高，但是楼顶已经卖了，所以也不行。广告收入归谁所有？有些楼顶做广告，电梯里面做广告，广告收入应该归业主所有没问题吧，因为我们是物业所有，建筑物的广告收入归谁，你们可以上网查一下。现在广州市政府，搞珠江夜游，政府一年收入一百个亿，政府怎么舍得丢掉这块肥肉。楼顶广告政府和业主各分一半，广告收入政府征税了，政府说税太少，我们要分钱。我说你分钱理由是什么？他说理由是这样，我不批准你做广告你能做广告吗？现在所有广告都要政府批准。
地面的停车费收入很高，一个车位每个月要收300，停车费的收入归谁？当然归业主。我们买这个房，地肯定是我们的。地下停车库没问题，业主也有意见，地下停车库用我们的钱建的。这个世界没有绝对的公平，公平都是相对的。立法也是利益的博弈，立法就是各个阶层的人在那里斗。开发商把地下车库先盖好，合同都写好了，地下车库属于开发商，跟你们没关系。地下车库归开发商问题不大，第一层也是当做车库来卖，也有这种情况。现在还有人利用车库建立体停车库，北京也是一样。广州说买不到停车位绝对不买车，车没地方放。人地矛盾正在慢慢变成我们社会最激烈的矛盾，因为是六套房子建一个车库，我们最好的楼盘大约两个房子盖一个车位，那地面楼多高，地下楼也多高，但是还是供不应求。
那天我到成都去开会，你们说成都是一个来了就不想走的城市，我们广州是来了再也不想来的城市。前两天测空气质量，有一部分车不上路，空气质量就好了。现在搞单双号，有些人已经很富了，中国人倒是很聪明，搞单双号也可以，我们家的车就搞四个牌。停车的问题解决了，我们并不是说上达天空，下就要达地心，政府是用规划来控制，那不是随便建的，不能说地是我的，我买下来了，到地心的权利都是我的。如果在这里修地铁，那些业主是不是就可以要求在这里设一个收费站?再比如，每个小区都有会所，有游泳场、有饭馆，物权法规定了，现在这个会所有归开发商，也有的归业主的，除了会所以外还有中学、小学这些设施，也没有明确，也有不同的做法。有些说是开发商的产业，要搞中小学卖给你，有些地方说这是最高设施，是国家所有，就把它交给了教育局来经营。国家要这个产权，法律依据在什么地方，还有很多的问题，等待最高法院司法解释。
还有一个小产权的问题，土地制度涉及到小产权。小产权这个概念不科学，国家发给你的产权是大产权，所谓小产权就是集体土地上盖的房子，你说不合法吗？因为集体土地所有权有主人，农民有宅基地，但是也不能说不合法。我们这个物权法将来要打上两个字，叫城市物权法。因为农村没有房地产市场，八亿农民房子根本没有房产证，这个房子是合法还是不合法，不合法国家能把房子给剥夺走吗？所谓小产权就用集体土地盖的房子。这里面带来一个问题，小产权按照现在政策规定就是，你们不要到农村去买房，农村土地也是不能进入市场的。这些土地不能让他们流转，如果流转谋生手段都没有了，这样也解决不了问题。物权法也没有突破。但是有一个问题，保护农村，保护落后人，又变成保护落后不是保护进步，因为社会总是发展的，城市化越来越快，澳洲这些发达国家，农业人口不到7%，我们农业人口是70%，要城市化，又要不使他们离开土地，就是不允许卖房卖地，农民用什么解决生产资金问题，没有房产证不能抵押。温家宝总理把巴基斯坦搞银行的人叫过来了，我们怎么建立这个银行制度，也很麻烦。所以小产权变成困扰我们目前房地产市场很头疼的问题，现在全国各地基本上是农村包围城市，响应毛主席的号召。北京也一样，原来二环以外都是农村，农民要体现自己的权利，都想到这个城市生活，没有那么高的生活成本，只能退到二线买房。农村土地是不是拿来搞经济适用房？他们应该是经济适用房的对象，经济适用房的价格要低于房地产市场三分之一，现在有些地方是三分之二。北京原来的房价，城里可能五六千，但现在也贵了。像昌平的温都水城很有名，那里还有很好玩的天价酒店，总统套房，住一个晚上20万。德国总理来非常平民化，她不敢去那里住，如果去了，那么她回国之后就要被弹劾了。那一带房价，现在已经卖到八千块钱一平。他们有产权证，但是不合法。我有一个朋友到通州开房地产，有当地政府支持，当地政府希望把这个地变成房地产，卖出去很赚钱，人多了，就业也就好了，这非常好。我的朋友在那里开发一片别墅，后来跟别人产生纠纷。商人有时候挺可恶，赚钱的时候他不告诉你，你把他绑架走了，他父亲来找我，说有人把我儿子绑架走了，你能不能把我儿子弄回来。他现在在通州还有两套房子没卖掉。北京现在的原则是，你如果自己到农村买房，合同无效，把房子还给农民，农民把钱还给你，农民还说不能还给你，你住了那么多年房子还要付房租呢，城里人在那里住了很多年可能都有后代了，人家还说为什么现在把我们赶走，我们的祖宗一直都在这里住。这样怎么办，市场经济是不是就乱了。你卖房我买房，现在大家要反悔，这也没办法。国家希望构建和谐社会，希望社会越和谐越好。可是现在楼一栋栋起来怎么办，法院说不敢得罪他们，这个案子就不判了。最后小产权的问题，还是要拉平，可能农民也一定能有交易。
最后一个问题，公共利益怎么建立。我们宪法、行政法、物权法都讲公共利益的问题。大家都希望把公共利益进一步明确，公共利益不好界定，我们的立法在这一方面是空白的，只要国家为了公共利益，就可以征收财产，但是什么叫公共利益没有解释。国家在特殊时期来用你的财产，给你付租金以后，这个财产还要退给你，征用不改变所有权结构。如果是公共利益，大家要考虑征收，现在只有国家一个主体有权征收，房地产开发商怎么征收，征收按什么补偿，我们现在不是按照市场价格来补偿。什么叫做公共利益，公共利益应该是多数人的利益，总不能像以前一样，牺牲我们多数人就为开发商赚钱。公共利益不能跟商业利益划等号，现在什么叫公共利益，我们整不明白。我们只能比照房地产管理法，有四项用地是公共利益，政府用地，军事用地，基础设施用地，国家重点发展行业用地。台湾有土地法，它列了十几项，修高速公共修桥都是公共利益。教育部和国土资源部互相叫板，吉林大学负债45亿，广东大学城贷款两百亿没还一分钱，然后让他们校长开会，你们收那么多学费应该还点钱，但是他也不还。我今年到南昌大学走了一下，那个学校跟罗马帝国一样，学校的门楼，像罗马广场一样，里面还有湖，走都走不过来。说学校负债累累怎么办，他们有好多校区，把里面校区卖了还债来解决负债问题。
所以公共利益这个问题怎么界定，政府是征收的主体，政府去拆房子，征别人的地，老百姓就有意见，老百姓说我不同意你征收，征收是违法的，老百姓委托律师起诉，法院说政府拿地给房地产开发商，不符合公共利益，法院要判决，现有的制度法院能判吗？我们立法进步了，司法还出了很多问题。后面法院来判政府的行为也是不合法的，我看市委书记叫组织部长，把法院院长叫过来，看他想不想当院长，这就没办法了。目前的制度很难搞。我有一个观点，我们拆迁制度要废除，不应该有拆迁制度。因为世界上哪有什么拆迁制度，征收了把财产买过来，爱怎么拆怎么拆。现在还没有跟人家谈好价格，就把人家房子给拆了。最近中央党校有一个人找我，他是国家干部，他去出差国家把他房子拆了，后来起诉到法院，法院说我们不受理，政府说你那是胡闹，你告我们，那我们也不管了，房子就拆了一半放在那里。他写起诉书，被告是中共西城区党委，法定代表某某书记，这怎么可能，我说我还没有看到党委书记作被告。房管部门把房子拆了，也不告诉他，给他补了几万块钱，法官怎么写判决书的，法官说房地产管理部门拆你的房子，虽然有过错，但是并没有给你造成什么实际损失，行政诉讼案件一百块钱，原被告各承担五十块钱，我都气坏了。
其实我一直觉得钉子户对中国的贡献很大，钉子户光荣啊，钉子户就不搬，如果他们搬了，我们房子也卖不了那么高的价钱。还有许多其他类的案件，江泽民阅兵的时候，有两个漂亮的女孩子是一个方队的领队，解放军报给他们照很多照片，拿照片做广告。这两个姐妹告解放军报侵犯肖像权，解放军报说，军人以服从命令为天职。法院说你们起诉解放军报，我们传票都送不出去。我跟他们姐妹俩说，我替你们打官司可以，但是你们两个是军人，要做好回家的准备。
我给你们讲一个农民的案子，那天出版社说，你把房地产案件专门出一本书。有一个河南政府的干部想拆老百姓的房子，就在少林寺那一带，你们现在去那里已经找不到老百姓了，政府说你们影响环境，你们脏乱差。拆了五百多户，只有290多户告状，有些人说斗不过政府就不告了。还有绑着绷带找我的，问我说符教授敢不敢替老百姓打官司，这个农民好不容易找到我。开庭来了1500个老百姓，80多辆公共汽车都停不下来。后来开庭之后，法院主持案件的时候，我也知道他无能为力。我跟法庭讲，要给老百姓一个明白，希望原告能够到庭。290个老百姓到庭，我跟他们说，如果你们闹事，你们完了，我也完了。好多老百姓也懂法律，久病成医。大家提到拆迁是不能在农村进行的，老百姓问政府，你们凭什么把2000多亩土地搞光了，为什么要拆房子，政府说他们有规划，规划哪里就拆到哪里。那我就问，你们是不是也可以规划到天安门广场呢？政府让老百姓搬到火葬场旁边，没有土地，什么都没有了，老百姓说还不如把我们搬到火葬场里，这些老百姓很可怜。有些老百姓躲到山洞里了，成了白毛牛了。老百姓都不敢跟我说话，说跟我说话要倒霉。老百姓还给我们安排了少林武术的专场表演，给我们两个律师表演一个晚上。后来老百姓说，符教授我们早说好了，如果这个官司办赢了，我们老百姓给你在少林寺前竖一个雕像。最后官司也没有打赢，政府说符教授你的书我们看到过，你不要听老百姓说那么多话，政府理念是这样依法不能行政，行政就不能依法，这是政府的结论。
今天晚上由于时间关系，我就讲这么多，谢谢你们！
提问：您刚才说官司输了，判别的时候法律依据是什么？难道是行政规划吗？
符启林：政府强迫老百姓跟他们签协议，这个协议是不公平的。后面还有重要的案件，政府不肯受理，因为承包土地没有到期，就把承包全部占了。我在寒风中等立案庭庭长，我说我还要立案，他说你跟我讲什么道理，我说你是不是刚从阿富汗回来啊，反正他是不受理。那时候公安武警全部出动，把老百姓抓回来。现在在你们面前放两个证，一个是房产证一个是拘留证。后来我的同学说，这种案子你办根本没有用。一般老百姓告官有70%是老百姓有道理的，但是最后都不了了之了。
提问：刚才您讲现在城市土地都是挂牌出让，政府肯定想卖一个高价，考虑到民众普遍买不起房，如果土地价格在房地产中占大头，政府行为是合法，如果不出让肯定会造成私下暗箱操作，那样会造成土地价格更高，怎么解决这个问题。
符启林：我们土地出让这三种方式，协议、招投标、拍卖，但是前几年都是协议书占多少，拍卖土地占5%，后来建设部有一个文件，要求土地出让的时候，目的是防止国有资产流失，因为土地通过拍卖方式，可以资源最大化。政府挂出一个牌，跟拍卖差不多，但是跟拍卖不完全等同，所以也没有把这种形式给规定。土地价格高，政府有权利，因为土地是国家所有，哪些土地拍卖，哪些不拍卖，政府有权来决定。香港政府的商业用地都是拍卖的，实现土地价值最大化。香港政府有一个问题，拼命地盖经济适用房和廉租屋解决问题，房价就下来了。如果是工薪阶层民众，肯定没有那么多钱买房子。香港政府供应的房屋，六十年代才建立住房保障制度，经过三十年左右时间，盖的房子占到政府房子的51%，政府提供房屋还能占这个比重，房地产价格降下来。现在土地拿来出卖以后，房价是高的，还是降不下来。现在政府想解决廉租屋和土地也找不到。现在政府仿照英国早期制度，每上一个房地产项目，要预留17%经济适用房的分成比例，这还比较困难，政府两条线做得不好。
提问：非常感谢您精彩的演讲。我是房地产经营管理专业的学生，政府为了调控房价出台了很多政策，但是政策的执行也要靠政府。现在政府有三大部门，一个是发改委，是管总体规划，另外一个是国土资源部管土地利用，还有一个是关于城市规划是管土地大概怎么用。但是这三个部门基本上形成是三国鼎立的局面，虽然国家出台很多政策调控房价，或者使房地产发展更加健康，但是因为这三个部门之间由于利益各种关系互相冲突，形成了均衡的态势，现在有一种说法，要把管土地规划的部门和国土局并入发改委，您觉得这个可能性有多大？如果真的成功并在一起，对房地产调控有没有帮助，如果没有应该用什么办法来解决？
符启林：你讲三个部门并到一个部门这很难，发改委主要是对房地产市场进行调控，而且还有一个问题，国土资源部管土地资源，建筑规划归建设部管，这两个部政策方面不是很协调，因为各管一条线，机构大家也看得到。到目前为止，中国到现在还没有统一房地产证，有些地方有土地证和房地产证，因为两个部门能分开就分开，能合并就合并。现在物权法又提到一个问题，要建立国家统一的不动产登记制度，在中国现在还很难做到。有一些国家不动产是统一在法院登记，房产在房产部门登记，林业的土地在林业部门，根本不是一个部门，这样一搞效力低，老百姓多花费用，银行要给一个业务放贷，还要看土地是谁的，房子是谁的，这也特别麻烦。这两个部门并到发改委，我觉得基本上不可能，因为发改委够宏观了。但是建设部和国土资源部这两个部门怎么协调，这可能会提出来。大家提到土地部门和房产局并到一块，土地和房产是分离的。如果说房地产价格调控可能还是一个综合手段，因为国家已经出台很多东西，最近深圳房价有所下降，上海的房价又升了。我觉得房价升的问题，还跟资源紧缺有关。每个人都要买房，买房并不是一个人买，有时候是两口子在供，是双方父母和爷爷奶奶都参与到买房里面来。中国人有置业的愿望，所以我们出台很多措施，可能还是跟中国改革开放走得太快有关系。现在房价高，也就是几个大城市，台湾学生老跟我讲，中国富人很多。台湾岛两千多万人口，大陆13亿多，只是多那一点有钱，13亿没钱，房价还很难，当然我们还在出台这个政策，国家还会考虑这个问题。
提问：刚刚听了您的讲座很受启发，您给我们举了生动的例子，也让我看到中国房地产市场产生一些问题，作为一个学法律的人，刚刚听到您讲房地产市场引申出来的关系到中国老百姓最关心的问题，也是特别义愤填膺。但是自己看到这些问题，就想解决这些问题，但是我的知识不足，自己不能清晰明白，看到这些问题我们不能够明白分析到这些问题症结所在，以及以后我们怎么解决这些问题，现在想让符老师帮我们分析一下，民告官是很难的问题，涉及到拆迁制度该不该改的问题，您觉得这些问题症结在哪儿？我们应该怎么样改革，您有没有具体的构思给我们引导一下我们学法律的人有一个方向。
符启林：你问的问题应该挺大，我如果有构思，我就应该当领导人的智囊团了。我们一再呼吁，现在法律已经进步很多，中国不管怎么样，法律往前走了很远，司法当然有很多问题。中国法官就是这样一个状况，我们待遇很低。香港法官待遇比普通民众高出好几倍。香港一个普通法官，一个月的薪水有七万港币，民众的薪水才七千港币。而且还有优厚的待遇和住房。新加坡四十多年都没有看到一个法官腐败，我们大陆改革开放二十多年，我们法院腐败都是一窝一窝地端。台湾法官原来跟公务员工资是一样的，后来台湾大幅度提高法官工资，法官工资是公务员工资的三倍。我们大陆把法官当成公务员对待。立法我们是往前走了，征用的问题没有了，现在我在考虑一个问题，农村的土地进不了房地产市场，政府有土地不能搞房地产开发，我们只能通过立法，现在社会主要应该是约束政府，不是约束民众。在城市的改革比较困难，中国还涉及到政治体制的问题，中国经济发展很快，生产关系不适应生产力发展也是问题，也不是法律人所能够突破，还是要看党中央怎么解决这个问题。我印象里面，媒体曾经报道，这一届领导人本来想公布自己的财产，但是我没有看到公布。美国的法官都要公布自己的财产，我们政治越来越开明，越来越往前走，中国人太多，走得太快还是有问题。
提问：登记机关不允许对登记房屋进行评估，交易双方通过在登记上造假，使国家税收减少。物权主要是防止国家权利过多对私权造成影响。在登记机关，如果他有评估的权利，可能在登记机关内部造一个评估机构，每次去登记的时候，都会对房屋征收比较高的评估，通过这个费用来增加自己的收入，同时这样侵害到了当事人的权利。您认为在保护私人权利和税收方面，应该怎么样权衡？
符启林：我的看法是这样，我们物权法之所以立法，办房产证的时候不允许搞评估，和原来政治体制有关系，我们改革开放十多年，我们把权利带进市场，因为评估机构是隶属于房管部门，自己设立一个评估机构来评估，可能还是有问题。但是如果完全不评估也会产生问题，我们当事人约定的价格是不是认可，房地产管理部门根本没有审判权，这里面有税收的问题。因为交易我们要收税，现在社会私有权都要受到干预，经济法理念和行政法理念还是干预，但是干预到什么程度。拆迁和评估都压得很低，如果这种交易性的评估，费用怎么搞还要等待鉴定。
主持人：今天讲座里，符老师用诙谐幽默的语言，不仅给我们讲了房地产当中若干问题，还讲了很多平时闻所未闻，确实发生带老百姓身边自己的故事，大家获益匪浅。我希望以后有机会，符老师能来再给我们讲课！
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