（根据录音整理，未经本人审阅）
主持人：同学们大家好！我本人在大学时期就看到过梁老师的文章，是关于企业法人所有权的文章，文笔很优美，思想很前卫，这对我之后的发展产生了很大的影响。今天有幸能够请到梁老师给大家作讲座，我代表必赢中国官方网站欢迎梁老师的到来！并借此机会，聘请梁老师为我们必赢中国官方网站的名誉教 授，这是我们必赢中国官方网站的荣幸！下面有请梁老师为我们作精彩的演讲！
梁慧星：各位同学大家好！今天为大家作一个关于物权法的讲座，题为物权法解读。
首先，怎么样认识物权法？我自己参与了物权法的起草，但我对其的认识仍是在不断的加深。如何看待物权法仍是学术界关注的一个问题。
第一个问题：物权法和中国特色社会主义的关系。
我们把物权法作为民法的一个方面来学习，通常学习它的概念学习它的制度，很少把它和政治、意识形态、中国特色社会主义联系起来。我们的物权法在制定当中发生了一场激烈的争论，使我们要开始思考物权法和政治的关系。
中国特色社会主义和别的社会主义有什么区别？是不是在于市场经济呢？其实，其区别就在于对待私有财产的态度上。无论是科学社会主义还是空想社会主义，他们都把私有财产当作一切罪恶的根源，其目标都是消灭私有财产。过去我们的民法中没有物权法，就是因为我们那时的社会主义不承认私有财产。我们现在的中国特色社会主义，是一个伟大的实践，对于私有财产的态度有了一个巨大的转变，私有财产不是消极的，不是必须要被否定的，要承认其正当性和合法性。改革开放的实践承认了私有财产的正当性，我们的法律承认了私有财产的合法性。我们现在的私有财产已经和公有财产有了同样的地位，要同样的受到保护，这是一个翻天覆地的变化。这就是为什么我们需要一部物权法的根源。宪法规定了私有财产不受侵犯，私有经济被称为非公有制经济，这种称法在科学性上有缺陷然而在政治家的立场上是可行的。马克思的政治经济学讲到市场，什么叫市场？是交换行为的体系。什么叫市场交易？一定是两个私有者交换他们自己的财产。我们的合同法上规定的买卖合同，有偿移转所有权，就是市场交易。如果一个家庭内部交换财物，就不是市场交易。我们规定了私有的合法性才能有真正的市场经济。在这种条件下，公有制经济只能够遵循这样的规律，不得不与私有制经济保持同样的地位，以同样的形态在市场上进行竞争。这也就是我们所说的国有企业的改组。因此就要靠法律而不能够像单一公有制经济一样单靠行政手段来运作和组织，必须要靠法律，也就是中国特色社会主义法律体系。
中国特色社会主义法律体系中物权法的地位如何？十届人大五次会议中，对其的表述是“物权法是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的法律”。为什么要用“支架作用的法律”这个表述呢？因为“重要作用的法律”、“基本作用的法律”都不足以表现物权法的重要地位，这样的表述也揭示了物权法和中国特色社会主义法律体系之间的血肉联系。在十七大报告中提到，要毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇的鼓励、支持、引导非公有制经济，坚持平等保护物权。这就说明了物权法在中国特色社会主义法律体系所处的重要地位。如果没有物权法，中国特色社会主义道路就很难走下去，旗帜就难以高举。物权法的制定和实施关系到举什么旗走什么路，关系到中国特色社会主义能不能顺利发展的重大问题。
第二个问题：物权法如何应对社会的重大变革
我国改革开放三十年，由计划经济体制向市场经济转化，经济体制发生了根本变化，称为转轨。我们推进了很多改革，最重大的三项：一，资金使用关系的改革。改革开放以前，资金无偿划拨给国有企业，而现在采用融资方式，通过银行向企业贷款，成为“拨改贷”；
二：农村土地使用关系的改革。我们废除了人民公社，承包给农户去生产和经营。过去在集体化和人民公社关系之下，土地是集体所有集体使用，而后来我们保留了集体所有，并改为农户使用；三：建设用地使用关系的改变。我们过去在单一公有制的计划经济体制下，怎么解决住房问题呢？是由国家出钱出地来盖房子，然后分配给干部职工使用。改革为把土地出让给企业，由企业来建商品房、集资楼，而由需要房子的人通过市场购买商品房。那买不起房子怎么办呢？则由政府建设一些廉租房，来解决低收入者的住房问题。即由过去的无偿划拨改为有偿出让。下面具体来看这三项改革。第一项“拨改贷”，即使用了合同法中借款合同的方式，但是80年代开始出现了三角债的问题，影响了国民经济的发展，政府两次进行干预也均以失败告终。三角债产生的根源是什么？一个是借款人赖账，另一个是市场的风险。因此“拨改贷”实际上存在着融资风险的问题。改革开放初期没有采取担保的方法，后来有了人的担保，但并不可靠，难以真正规避融资风险。应以物权法中的担保物权来解决这一问题。1995年实施的担保法就已经起到了很大作用。担保物权是以财产以物来进行担保，是最可靠的担保手段。这样银行才可能规避融资风险。因此我们总结了担保法的经验，结合最高法院对担保法的解释，借鉴了发达国家的成功的立法经验和他们的判例规则等，在物权法中规定了一个完善的先进的担保物权制度。相对于过去的担保法有了很大的进步。第二项，改革开放以来农村存在很多问题，损害了农民的利益。现在物权法结合了当今的农村改革，提出来承包经营权物权化，农地使用关系物权化，把过去合同上的条例根据家庭联产承包责任制合同，农民所取得的土地承包经营权上升为物权法中的用益物权，物权有排除他人干涉的意义。我们的物权法规定，期满自动延长，它已经没有合同供这些村干部、乡干部去撕毁，撕毁不了，农民对这个耕地的权利虽然名称上还叫土地承包经营权，但在法律性质上已经发生了根本的改变，它叫物权，用益物权，排除一切人干预的效力，而且它是长期的，期满自动延长，农户对于土地决策的权力可以比喻为一个不锈钢的饭碗，这个不锈钢饭碗在物权法实施前，它是合同上的权利，是债权。它没有对抗其他人的效力，乡村的干部动不动可以撕毁合同，收回承包地，农民手中的饭碗就是瓷的、陶的、土的饭碗，容易被打碎。现在物权法把它物权化，规定自动延长，它就成了不锈钢的。想一想农村的土地承包经营权30年延长一次就是60年，再延长一次就是90年，草地是50年，延长一次就是100年，林地是50或70年，延长一次就是100多年，足以保障农户的根本利益，保障农村经济长期稳定的发展。第三项，建设用地使用关系的改革。推出建设用地使用关系的改革，实行有偿出让，企业得到土地使用权，买房人也得到了土地使用权。在很长一段时间，土地使用权的性质不明确，究竟是合同上的权利还是物权法上的权利，有没有对抗第三人的效力？这都是不清楚的。举一个例子，企业从国家取得了土地使用权，如果两年不开发，地方政府就无偿的收回。企业将遭受巨大的损失。土地有偿出让当中，由于法律规则不完善，还产生了好多违法行为。我们的物权法借鉴了发达国家的用益物权制度和地上权制度，进一步完善了建设用地使用关系的改革，把企业和买房的业主的土地使用权上升为用益物权。物权法规定，买房人取得房屋所有权和土地使用权，企业盖房子花费好几年时间，那么业主拿到房子之后只有六十多年的使用时间，期满之后怎么办呢？物权法规定，自动延长。这样的改革就实现了建设用地使用关系的物权化。这三项改革，一项是担保物权，两项是用益物权。大陆法系民法中第一章，用益物权，地上权，永佃权，地役权。我们的物权法把大陆法系中日本的、德国的、我国台湾的地上权来过来，根据我们的具体情况，实现建设用地的物权化，规定建设用地使用关系。我们把他们的永佃权制度借鉴过来，实现了我们的农地使用关系的物权化。这就构成了我们物权法中的用益物权，土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、地役权四项用益物权。这在中国的物权法上最具有中国特色。日本已经没有地上权制度，在台湾则趋于消亡，这是现代市场经济发展的结果。日本和台湾的永佃权都消灭了。我国则借鉴他们的用益制度，在土地公有的基础上，把土地交给非土地所有人去使用，发挥了土地极大的效用，解决了我们的粮食问题 ,解决了消费品不足的问题， 解决了住房的问题。因此用益物权是最有中国特色社会主义的制度。
第三个问题：物权法如何解决社会问题。
改革开放以来也出现了很多的问题，物权法不能全部解决，但是能够解决某些重大的社会问题。
首先例如地方政府滥用征收制度，剥夺农村土地、城市居民土地使用权，侵害农民、居民的利益。其补偿价很低，然后转手以高价卖给企业，其利益落入地方政府手中。如果他把土地拿来以优惠价卖给企业则其利益又被地方政府和企业瓜分。无论怎样，对于农民和居民是不公平的。对农民不仅补偿金非常低，补偿的是土地使用权，补偿给集体，农户得不到补偿。如果有庄稼则可得到“青苗费”，如果没有庄稼则没有该补偿。城市居民被拆迁，补偿的是房屋，如果房屋破旧则得到很微少的补偿金。因此这是一项重大的不公正，导致很多悲剧的发生，发生很多违法行为。现在物权法提出来对策，即重构征收制度。
法律规定国家征收的要件：公共利益的需要，要把商业目的排除出去，企业可以通过审批得到指标，去和农民或居民进行谈判并签订合同，则可以得到土地使用权，否则就得不到，政府不插手。这样就可以使农民和居民的利益得到保障。如果出于公共利益则可以强制性的征收，但即使是这样也要给与公正的补偿，物权法有详细的规定。补偿的对象是用益物权，无论是何种原因农民都可以基予土地承包经营权本身得到补偿。这是物权法对一种重大的社会不公采取的对策。那如果除了钉子户怎么办？商业用地的取得从国家征收中排除出去，确实可能出现钉子户，但可能性很小。因为双方通过谈判和合同可以找到协调兼顾双方利益的平衡点。山西的阎锡山，他的故居参照故宫修建，其中就有一个钉子户，留在故居中间，留出了一条通道，这说明即使是大军阀也尊重他人的私有财产，也有守法的一面。钉子户是非常少的，大多数情况下，通过合同都能协调双方利益。
不动产登记，多头登记的问题。多头登记不方便当事人，登记机构滥用登记，例如设定抵押权之前要评估，侵占契约人利益。物权法的对策是建立统一的与行政管理脱钩的不动产登记制度。首先要把不动产登记统一起来，土地使用权的登记、房屋所有权的登记由统一机构办理。登记机关通过登记收取费用从中得利，为解决这一问题，物权法规定了不得评估、不得重复登记，不得按价值和面积进行收费的制度，登记费一律按件收费，其标准由国务院主管部门规定。
产权争议的问题。胜诉一方有时到登记机构发现房屋已被转移至他人，使胜诉方得不到房屋。为解决该问题，物权法创设了异议登记制度。在诉讼之前要到登记机构进行异议登记，登记有关某房屋归属的异议，则该房屋就很难有人愿意买受，保护了胜诉一方的权益。
商品预售的问题。开发商一方多买，先前的买受人得不到房屋。物权法给予该问题创设了预告登记制度。签订了商品房买卖合同之后，可以进行预告登记，则开发商就不能把一房进行多卖。保障了商品房预售的买房人能够得到产权得到房屋。过去没有办理产权登记，认定买卖合同无效。这在理论上是错误的，在实际中是有害的。这有可能给开发商留下空子，使其有机会获得不正当利益。
在抵押合同纠纷的案件中，凡是没有办理抵押合同登记的，向银行借款时软磨硬泡甚至采用不正当方法，一旦从银行得到借款，就借故拖延不去办理抵押登记，打官司时由于没有办理抵押登记，法院认定抵押合同无效，最后银行遭受重大损失，这两类案件的裁判方案都是错误的。前一种，房屋买卖合同纠纷案件，因没有办理产权过户而认定买卖合同无效，错在最高法院，我们的法院把合同的生效条件与产权过户这种物权变动条件混为一谈，造成这样错误的裁判方案，不利于对买房人利益的保护。助长了开发商利用法律漏洞侵害买房人利益的气焰。后一种由于抵押合同没有办理抵押登记而认定抵押合同无效，损害银行利益，助长企业赖账气焰，理论上也是错误的。根源在担保法，担保法规定抵押合同以办理抵押登记为生效条件。现在物权法针对这两种案件的错误裁判方案创设了新的制度。即物权变动与原因行为的区分原则。物权法第十四条规定不动产物权变动 （产权过户，抵押权发生）以登记为生效条件即在以不动产登记之始为生效时间。十五条规定买卖和转让不动产的合同（例如房屋买卖合同，土地使用权出让合同，创设不动产物权的合同，抵押合同）的生效条件遵循合同法的规定，即在合同成立时生效，这就把不动产物权变动的生效条件和它的原因行为（各种合同）的生效条件，生效时间严格加以区分，十五条最后一句规定，没有办理，未办理物权登记的，不影响合同的效力。这句话非常重要，这个制度的立法目的就体现在这里。没有办理房屋产权过户登记，不影响房屋买卖合同效力，买房人可以要求法院按照合同法110条强制出卖人补办产权过户登记，补办后买房人就得到了房屋所有权。即使房屋及其所有权不在出卖人的手里，无论是否补办登记，买卖合同的效力不受影响，最终可以追究买卖合同上的违约责任。抵押合同纠纷案件也是这样，没办理抵押登记不影响抵押合同效力，债权人可以要求法院强制借款人补办抵押登记。补办后银行就有了抵押权接着就可以执行抵押权，银行利益得到妥善保护。如果房屋或者抵押物产权已经不在抵押人手里，即使不能办理抵押登记，抵押合同的效力也不受影响，还可以追究抵押合同上的违约责任，通过这样的办法，保护银行利益。须注意的是合同效力不受影响应该理解为即使不能办理产权过户登记和不能办理抵押登记那么追究合同上的违约责任也比原来各级法院按照合同无效规则来恢复原状，退房退款，或按照各自过错程度分担责任对买方人对银行有利的多。
我们物权法是大陆法系的物权法。物权法的概念体系是参考大陆法系中的德国法的体系。我们的物权法有所创新，首先，中国物权法创新了一个折衷主义的物权变动模式，要想明白什么是折衷主义，先要了解德国和法国的物权变动模式是什么，德国的民法物权的变动在我们的教科书上称为物权形式主义或者叫做物权行为的独立性和无因性，什么是独立性和无因行呢，按照德国民法，如买卖一套房屋，当事人双方签订买卖合同，只发生交房付款的债权债务，它只是债权行为，与房屋的所有权转让没有关系。要得到房屋的所有权，双方当事人还要在买卖合同之外签订物权合同，物权合同中一定要有这样的意思表示，双方当事人协商一致，同意某一套房屋所有权已转于买收人，物权合同以发生物权变动为目的。按照德国的法典，买卖房屋也要办理登记，拿物权合同去登记机关办理登记，叫做登记生效主义。这是德国的物权行为加登记生效主义。
按照法国的民法，买卖合同一生效，标的物所有权就转移给买受人，法国没有物权合同，买卖合同发生交房付款的债权债务，还要发生所有权的转移。因此法国叫做债权合意主义，但其也有登记，是登记对抗主义。是否登记由当事人自己决定，如果不登记买卖合同生效后买房就得到所有权，但没有登记则效力低，不能对抗善意第三人，即出卖人不讲诚信将房屋卖给不知真相的第三人，出卖人和善意第三人如期办理过户登记 在先的买收人虽然得到所有权，但没有登记，房屋所有权就得消灭。法国为债权合意主义加登记对抗主义。
中国的物权法采取德国法中的登记生效主义规定在第十九条，从法国吸收债权合意主义。买房屋用买卖合同去登记，物权法上讲到发生不动产物权变动的原因，买卖合同抵押合同是债法上的合同，这样的合同不仅发生交房付款的债权债务还发生物权变动，只是物权变动按照十四条需要办理登记，为登记生效主义，虽然按照买卖合同发生物权变动的效果，但只有到登记机关办理登记后，自记载于不动产登记簿之始，房屋所有权才转归买受人。我们的模式叫做折衷主义。和法国相同的是直接根据买卖合同要发生所有权的转移，不同的是所有权的转移是从是登记开始。和德国相同的登记生效主义不登记不生效，不同的是我们物权法是拿买卖合同登记，德国用物权合同登记。法国和德国之间叫折衷主义，债权和议主义加登记生效。这是符合法律发展潮流的，和欧洲将要制定的民法典是一致的。这并不是物权法制定时决定的，而是合同法制定时决定的。1993年立法机关委托了六位民法学者和两位法官来制定合同法，买卖合同的定义是，买卖合同履行以后标的物所有权的变动，而他们都不赞成物权行为的独立性和无因性，于是决定采用折衷主义。首先表现在合同法130条，规定买卖合同是出卖人转移标的物多有权于买受人，买受人支付价款的合同。即有偿转让所有权的合同，与法国是相同的。与德国是不同的，德国规定，买卖合同是发生交付和付款的债权债务的协议。并没有提到所有权的变动。还表现在合同法的133条，规定标的物所有权在交付时转移，法律另有规定的除外。这就是动产所有权的变动。法律另有规定的是指不动产的买卖。当事人另有约定的除外是指在动产买卖中分期付款的。还表现在合同法135条，买卖合同当事人的两项义务，一是交付标的物一向是移转所有权。可见物权法采取折衷主义的物权变动模式，是在合同法制定时就决定的。
下面，物权法的另一项创新：创设了统一的善意取得制度。
教科书中讲到，保护不动产交易买受人的合法利益是靠不动产登记制度，而保护动产交易安全是靠另一项制度，即善意取得制度。不动产交易的公信力制度，在现实生活中有可能出现物权处分的情况，不能保证买受人的交易安全，将影响不动产交易市场的稳定。要保护善意买受人的合法利益，这是个人的利益私人的利益。对于个人利益，法律上的原则是平等对待，然而对于善意第三人是特别的保护、特别的对待。善意第三人的利益和社会公共利益已经联系在了一起，是由于出于对市场安全的考虑。保护善意买受人，市场安全就有保障，交易市场才能稳定。我们规定不动产登记具有善意保护的效力，只要相信了该不动产登记，不知道出让人没有所有权，则买受人就是善意的。这就是不动产登记的公信力，特殊的保护不动产交易的善意买受人。那么对于动产交易，动产买卖的善意买受人也要同样受到特殊的保护，因此创设了动产善意取得。即动产买受人在交易时相信了出让人的动产占有，则该交易发生法律效力。物权法把这两个制度合并起来规定在106条。我们的物权法建立了这一统一的善意取得制度，既保护了动产善意买受人也保护了动产善意买受人，这是我国物权法的创造之处。虽然有此制度，仔细分析，不动产交易善意买受人和动产交易善意买受人的构成还是有所区别的。不动产交易善意买受人的构成是相信不动产登记簿并且没有过失，动产交易善意买受人的构成是相信动产的占有这个事实状态并且没有过失。
我们的物权法在担保物权中有很多新的创造。第一，关于人保和物保的关系。在一个借款合同当中，设定了抵押，即有抵押权又有保证人，人保与物保并存。应先执行哪一个？按各个国家的法律规定，无非两个方案，一个是先执行物保，一个是物保人保平等。我国台湾采用的是物保优先，但其后来修改的民法物权编改为物保人保平等主义。我们原来的担保法规定物保优先，规定在担保法28条。但是后来最高法院的解释对此作了改变，如果物保是第三人所提供，则与保证及人保平等。把物保区分为债务人提供的物保和第三人提供的物保。第三人提供的物保和人保平等，与债权人选择。物权法在此基础上进行斟酌，分为三个层次：第一，合同如果有约定，则遵照约定，其根据是意思自治原则；第二，如果没有约定，则债务人提供的物保实行物保优先；第三，如果是第三人提供的物保则实行与人保平等。债务人提供物保优先，不仅仅是考虑物权优先与债权，而是考虑了债务人自己设定抵押，可免去麻烦，免于法律关系复杂化。而第三种情况则是尊重债权人意思自治。
关于抵押权转让问题，物权法也有创设。设定了抵押权的财产，不影响其转让。物权具有追击效力，房屋所有权的改变不影响抵押权，抵押权人可以追及于买受人行使抵押权。受让人虽然取得了房屋所有权，银行仍有权对房屋进行拍卖，即有追及效力。现在法律有不同规定，1988年最高法院的民法通则解释115条规定，非经抵押权人同意的转让无效。后又修改为应通知抵押权人。否则无效。最高法院在解释担保法时又对此作了改变，没有通知的情况下，转让仍然有效。买受人可以把价款直接交给抵押权人或者提存来消灭抵押权。现在的物权法总结了中国的法律和法院对于抵押物的转让问题的政策和立场，在191条规定，首先把转让区分为经抵押权人同意的转让和未经其同意的转让，经其同意的当然有效，并规定要实行价金代位，应把价款直接交给抵押权人。未经抵押权人同意的转让，一般无效，例外有效。其例外即买受人可以把价款直接交给抵押权人或者提存来消灭抵押权。
在抵押权的消灭问题上，物权法也有创新。抵押权不受诉讼时效的限制，但是如果诉讼时效超过以后，抵押权人长期不行使抵押权，则使抵押财产长期处于不确定状态，不利于交易，也不利于当事人。因此，虽然从理论上说抵押权不受诉讼时效的限制，但仍应使其尽快行使抵押权。日本民法396条规定抵押权和主债权受诉讼时效限制；我国台湾民法坚持抵押权不适用诉讼时效，同时创设了一个除斥期间，台湾民法880条规定主债权诉讼时效期满之后5年之内抵押权人不行使抵押权则抵押权消灭。我国起草物权法时本来要采用台湾的方法，将其5年改为2年，并被最高法院认可。但最后都没有被实际采用，而是仿照日本的做法，诉讼时效期满，抵押权不受保护，并规定抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，未行使的人民法院不予保护，这是和日本的方案不同之处。
物权法181条特别动产结合抵押也是一个创设。规定一个企业可以以其生产设备、原材料、成品半成品设定抵押。物权法颁布之后，很多学者都认为其为浮动抵押权，但其实并不是的。浮动抵押的特征在于：第一，其标的物直到抵押权实现的时候都处在于浮动当中，必须借助于法院行使公权才能确定，必须要有法院发布查封扣押冻结抵押财产的命令并且指定保管人一一进行清点才能确定；第二，浮动抵押必须由法院采用破产程序来施行,不能采用一般抵押权的实行方法；第三，浮动抵押权实行结果一定是抵押人的民事主体资格的消灭。这三条是浮动抵押的根本特征。显然，物权法的181条并不符合这些特征。物权法196条规定只要符合该条的四种情况抵押权就确定，因此不符合浮动抵押第一条。181条规定的是一般抵押物的执行方法，可以由抵押权人和抵押人双方协商折价变卖，协商达不成一致则可以由抵押权人申请法院进行拍卖，不需要采用清产还债或破产的程序。同时181条的规定抵押权人的主体资格并不消灭，除了生产设备、原材料、成品半成品之外还有别的财产。因此181条并不是浮动抵押，而是一种新创设的特别动产结合抵押。但180条第二款规定的以上财产可以一并抵押叫做契约财产结合抵押，与其不同。这适应了一些中小企业、农户等的融资需要。这四样动产在181条作了规定，不影响其使用和生产经营，这就是该制度创设的目的所在。
还有一个新的创设——应收账款质压。应收账款债权质押在物权法制定当中发生了争论，反对的认为应收账款是没有债权凭证的，难以控制债务人。按照现在央行公布的应收账款质押登记的办法，只要应收账款质押人和金融机构达成协议并在网络上登记即可。然而很难控制其债务人，可能会损害金融机构的利益。因此应该要求应收账款债权人应提供债务人同意质押的书面文件，则如果债权人如果不能归还金融机构的借款，金融机构就有据可循。
物权法也是存在一些错误的，有四处错误。第一项明显错误是117条关于用益物权的定义，规定用益物权包括了动产，但物权法规定的四项用益物权规定的全是动产物权。如果当事人按照117条设定了动产用益物权，这个动产物权是有效还是无效？当然是无效。因为物权法第5条规定了物权法定原则。所谓物权法定原则，我们教科书上说，物权的种类和内容由法律规定。物权的种类有：土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、宅基地使用权。四项用益物权都是土地，没有规定任何动产用益物权的种类。所以如果当事人真的按照117条创设了动产动产用益物权，那这个动产物权只能是无效。第二个明显的错误是第27条关于预告登记，加上了以双方约定为条件，就是商品房预售合同书上双方约定可以办理预告登记的才可以办理预告登记，这与物权法的预告登记政策是矛盾的。无权法为了保护商品房预售合同买受人的利益创设预告登记，而出卖人完全不需要保护，这是因为商品房预售实践中，出卖处于优势地位，他在合同中约定价款支付方式就足以保护它，价款支付方式有两种，一种是现付，一种是按揭，无论采取哪种方式，合同签订之市时开发商都获得了全部价款。他的价款全部得到了，还需要法律专门保护他吗？所以这里规定是错误的。由于规定双方约定，不约定，买受人的利益就得不到保护。第三个错误在第239条物权法规定继承开始时受遗赠开始是错误的，因为继承法只有继承开始，继承开始是一个时间概念，继承开始于被继承人死亡时，被继承人死亡时遗产就转归继承人所有，哪一个继承人抛弃继承或受遗赠人抛弃受遗赠，你抛弃的份额就归属于别的继承人，所以无论是继承还是遗赠都是从被继承人死亡开始，法定了一个受遗赠开始倒置混淆。第四个错误是规定了事实行为发生物权变动，即合法建房、合法拆房。因为违章建筑也会发生所有权，违章建筑违反的是城市规划管理方面的行政规章，应当由行政规划方面的人去处罚，处罚的方式有两种，一种是罚款同时补充手续，使违法建筑变成合法建筑，另外一个方法是强行拆除违章建筑，强行拆除建筑所有权消失，产生砖瓦所有权。按字面理解，违章建筑无所有权，是不是每一个人都可以去侵占它，去拆除它？这样导致理论上的混乱，实践上的混乱。物权法上还有好多漏洞，应该规定没有规定的漏洞。宗教财产没有规定。流质没有规定，而当铺恰恰违反了流质的禁止，所以它是违法的。没有规定取得时效。没有规定先占制度。没有规定添附、混同、加工。都导致法律漏洞。物权法在实施当中还要通过法官等来弥补。物权法上善意取得以发生合理的价格为条件是不当的，如果严格按照规定，法官都要审查当事人之间的价款是不是合理，一是很难审查是不是合理，二是它增加了很多程序，增加了麻烦，最后导致了判决的不确定。
今天介绍了一下物权法，怎么从政治上认识它，物权法对我们的重大的社会变革和社会问题采取的对策，我们的物权法有哪些重要的创新，以及它的一些缺点和不足，今天就讲到这里。
提问：谢谢梁教授精彩的演讲！我国的集体土地所有权在实际操作中存在一些问题，希望梁教授能讲一下集体所有制的缺点方面。
梁慧星：我们的物权法在制定的时候就是要解决集体所有制的缺点问题。集体所有制来自于社会主义的集体化。苏联、东欧的农业集体化都失败了，我们的人民公社制度也是失败的，因此都废止了农业集体化，这种制度不能调动农民的积极性，把农民变成了集体内部的成员，使农民失去了主体资格。一种方案是分田到户，苏联、东欧就采用这种方法；但我们并没有采用这种方法，分田到户可能会导致极大的混乱。因此我们维持了土地的公有，同时又交给农民去利用，交给农民使用权，克服了集体化的缺点，但缺点一定程度上毕竟还是存在的。物权法对其进行了改进，类似于英国的土地制度。现在对于集体所有的土地所作的限制是因为农村人口太多了，容易引发社会问题。但我国又规定了可以将耕地转化为建设用地，一旦转化为建设用地，即由农民把土地出让给企业，农民的权利在实际上是增大了。集体所有权严格从法律上说是错误的概念，原应是共有，集体所有权的主体难以确定。现在的办法就是在保留集体所有权的基础上强化土地使用权和农民的权利。
提问：国家征收征用时，要符合公共利益，那么究竟如何界定公共利益？
梁慧星：公共利益难以具体化。但是它的内涵是确定，即全体社会成员直接享受到的利益。部分社会成员或是全体成员间接享受到的利益都不是社会公共利益。公共利益不能由政府来确定，可以由法院裁判或通过开听证会来确认。绝大多数情况下，公共利益与商业利益的界限非常清晰。商业利益是由商人得到的经济利益，和公共利益是截然不同的。如果在战争时期，则采用征用制度，用了还要归还，损坏还要赔偿。是否通过市场来提供，也是判断是商业利益还是公共利益的标准。例如廉租房是由地方政府负担，不经过市场，是社会保障，是社会公共利益。
提问：物权法没有对城市商品房的土地使用权的权限进行界定，那么这究竟是业主共有还是按比例分配，在商品房登记时一并进行公式呢？另外，土地使用权分为大产权和小产权，如果开发周期很长，那么小产权人的利益会被损害，应如何进行保护？
梁慧星：商品房上的所有业主，使用权按比例分割。如停车位的问题，地上的停车位归业主所有，地下车库归开发商所有。这是地下空间建设用地使用权。业主委员会不能进行经营等商业行为。因此，地下停车位如有约定依约定，没有约定的归业主共有。后来又删掉后一句，既没有的约定的归开发商所有。因此这还是一个建筑物区分所有权上具有争议性的问题。大产权小产权是一种过渡性的说法。一个小区建成后，开发商先办总登记，再和小业主办理登记，与业主全部办完登记之后，开发商那的所有权则消灭了。物权法规定大的原则和制度，将来再进行细化并予以解决，或者等到一些问题实际发生后由法院来解决。立法时不能规避所有的问题。
提问：现在一些学校把划拨土地转为商业用地从而清偿债务，请梁老师讲一下这个问题。
梁慧星：物权法有一个条文专门规定事业单位可以使用以及按法律规定可以处分划拨用地，对于其处分和收益都有限制。现实当中有很多学校将划拨土地盖房子出租，这都是违反法律规定的。但学校经过一定的程序也是可以将划拨用地出卖的，例如地方政府批准等。
主持人：感谢梁老师今天给我们带来的这场精彩的讲座！梁老师今晚全面地给我们解读了物权法，并阐述了物权法的不足。今天的讲座我本人有三点体会：第一点，梁老师是站在很高的战略高度来解读物权法的；第二点，梁老师的演讲同时也很细致的分析了物权法的条款和公信；第三点，我们现在的法律都还存在很多漏洞，有待于进一步改进。最后，让我们用热烈的掌声再次感谢梁老师今天精彩的演讲！
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