2007年3月16日，《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议上获得高票通过，现在已经公示，将于2007年10月1日开始执行，并且得到了广泛好评。舆论认为，这是一部吸引了全体民众最大关心的法律，也注定是一部将载入中国立法史册的法律。
其中，《物权法》第六章的规定，将有助于规范业主与物业公司及开发商之间的关系，从而使物业纠纷得到解决。那么《物权法》究竟是什么样的一部法律，对于解决当前的物业纠纷能有多么重要的作用呢？让我们一起去探讨。
李有成：他砍了我一刀，很深，13厘米深，那斧子砍我脑袋上了。
李有成：那两个黑打手就是物业经理的人。
李有成：对，他连打在杀的已经几十人了。
李有成：就是暗杀我的。
李有成，北京市太平家园小区业主委员会秘书长，一场物业纠纷中的受害者。听过他的话不知道您能想到什么？该案发生于2005年6月11日上午9点太平家园小区的门口，现已经公安机关侦破，凶手被缉拿归案，但是并未说明是受谁指使。不过，在李有成看来，凶手显然是受了人指使。他说，他挨打决不是一场误会，而是一种预谋。因为，在他遭受伤害的之前和之后，他们小区还有多名业主被打伤。
这是一段录像，通过录像中物业与业主们的冲突，不知道您能想到什么？这段冲突发生在2005年6月12日，李有成被伤害后第二天。这一天太平家园小区召开业主大会，按照《物业管理条例》的规定，以超过三分之二的票数通过决议：该小区将不再聘请前期物业，也就是业主入主时开发商指定的物业公司——嘉仁物业公司，而是选聘新的物业公司。至于业主们为什么要选聘新的物业公司，物业公司为什么和业主发生冲突吗？李有成说，是利益，主要是他们小区的公共设施所产生的收益。
李有成：关键就是利益。
记者：那么这小区里边这种利益主要体现在哪方面？
李有成：主要就是共有配套设施的收入问题，是吧，如果每个小区都把这个问题解决了，那物业公司他干得也没什么劲了，就是说你不交物业费，你不交这费那费无所谓，你的共有配套设施的钱，远远超出你的物业费，他不怕，你像我们小区一年好几百万块钱的共有配套设施的钱。
记者：他怎么会这么高的收入？
李有成：因为我有那个停车位，停车位500多辆车，一年就是七八十万，还有那个超市、托儿所，还有那个，那什么有，电视台那个手机那个小灵通什么的，这些个收费，还有超市绿地那超市盖的那个菜市场，这一年好几百万，他这笔收入相当地大，这本来应该归业主的。
在业主们看来，小区的公共设施应该归业主全体所有，现在却被物业公司出租，租金也归了物业公司，所以，他们打算选聘新的物业公司。但是在物业公司看来，公共设施应该归开发商所有，作为开发商的子公司，物业公司当然可以出租，租金当然也归物业公司所有。他们哪个说的才有道理呢？
雷霞，北京市海淀区美丽园小区业委会主任。看过我们节目《小区战事》的人可能还会记得她，她代表美丽园业主打赢了起诉物业公司收费偏高的官司，她主持召开业主大会通过了重新选聘物业公司的决议。目前，该小区已经不再由前期物业——鸿铭物业公司管理，而是由新选聘的南京新鸿运物业公司管理。不过，需要说明的是，正是因为更换物业公司，该小区现在又遇到了新的问题。
保安：我们现在困难重重，那个后面物业留下来好多事情，他都没有正常交接给我们。
保安：绿化的，跟好多东西，我们的物业用房，我们的设施都没有正常交接，好多事情，我们保安人员也讲这个东西。
胡宪政：第一就是我们现在这个办公地点没有，第二就是我们这个食堂没有地方烧饭，就员工这个吃饭问题，第三就是卫生间，就一个卫生间，所以每天上厕所比较困难，特别是早上交接班的时候。
雷霞：他们就一间办公室，就是说财务什么都在这一间办公室办公，还要接待业主这个投诉，还有这个，那你想在这么，大家都挤在一个办公室里边，每个人能发挥自己的作用吗？
新的物业公司虽然来了，但是连办公的地方都没有，只能几十个人睡一个大房间，办公室、财务等等所有管理人员都挤在一个办公室里。而至于原因吗？是物业用房被原来的物业公司占着呢，原来物业公司鸿铭物业称，小区物业用房的所有权归开发商东方鸿铭房地产开发有限公司所有，东方鸿铭是我们物业公司的母公司。这里所说物业用房就是小区的110号楼，共三层，建筑面积为1216.69平米。
记者：110号楼呢
保安：110号楼是归鸿铭物业
记者：他们现在是什么用途
保安：他们现在是住在这个110这个物业用房，空着的，他也不会轻易让给我们，我们毕竟是江苏来的。（接）心里就抱着先干着再讲吧，才来我们都是雄心壮志的，现在人就这样，南方人到北方水土不服，有点事情就有一点动摇，好多人都动摇。
雷霞：他说这是开发商产权，你们要找开发商去，这物业公司，因为按照那个《物业管理条例》的话，他是要由他来交接的，对吧，由物业公司交给新物业公司，交给业委会，业委会才交给这个新物业公司的，他就说我不交。他说因为是开发商产权。
记者：我们想就美丽园物业管理用房的事情对您进行一下采访。
万经理（鸿铭物业）：这个事情我没有办法和你讲。
至此，业主、物业双方争论的焦点又落到了小区公共设施的产权上。那么，小区公共设施的产权究竟归谁所有呢？我们又该如何解决类似太平家园、美丽园这样的纠纷呢？
节目进行到这里，您不难发现美丽园和太平家园矛盾的焦点似乎都集中在了公共设施的所有权上。据中国社会调查所的数据显示，在北京大约4000个居住小区中，90％都存在物业公司利用小区共有部位和设施牟取私利的问题，而小区公共设施的权利被任意践踏是造成物业矛盾纠纷甚至暴力冲突的主要原因。那么，公共部分和公共设施到应该归谁所有呢？问题又应该如何解决呢？
尹飞：我觉得《物权法》出台以后，应该是有助于理清这个纠纷，因为以前我们没有讲清楚是谁的，那所以说公说公有理，婆说婆有理，那大家当然争来争，那《物权法》出来了，那基本的归属已经讲清楚了，所以我们讲《物权法》它有一个很重要的职能，就是定分止争，就是说我们把这个东西是谁的明确下来了，那自然这个纠纷就平息了，我觉得应该是这样。
尹飞，必赢中国官方网站教授，《物权法》起草的执笔人之一。在他看来，《物权法》显然是解决类似美丽园、太平家园纠纷的一个好办法。他说，2007年3月16日在第十届全国人民代表大会第五次会议上通过的《物权法》，不仅把以后新建小区公共设施的权属划分清楚了，并且还为以前小区公共设施的权属划分办法提供了法律依据。
杨立新：那么这一部分（共有部分）《物权法》怎么规定，他用分成两部分，一部分就是确定的共有，确定的共有你比方说楼板，楼道，楼梯、大门、绿地这都是确定的共有的，是不可以改变的。那么在确定共有的部分还有一个就是物业用房（接）《物权法》态度非常地坚决，物业用房绝对地是全体共有的。
杨立新，中国人民大学教授，《物权法》起草执笔人之一。他现在陈述的正是《物权法》中关于公共设施的权属的规定。该规定位列《物权法》第73条。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
而也正是这一条，让美丽园小区的业委会主任雷霞看到了希望。在这之前，因为小区的物业用房的问题，业委会连同新入住的鸿运物业公司已经费尽周折。新鸿运物业进驻小区后不久，美丽园小区开发商曾经明确表态，该小区物业用房归第三方——金泰恒业公司所有，并且曾经明确公示，坚决不准新鸿运入住。但是在《物权法》出台之前，金泰恒业公司的110号楼产权证就已经被注销了。现在，他们小区的物业用房所有权被搁置了下来。
雷霞：这物业用房到底交不交接，市建委的态度就是这样的，肯定是有人的，不是你们的就是别人的，那么开发商有大产权，属于开发商的。如果说他说你要用要去跟产权人去协商，对于这个区建委他就说产权我们管不了，交接我也得听这个市建委的，他说其他的就是说这个事情，就等于是我们物业用房卡在这个地方了，我们说我们先把这产权搁置一下，属于开发商还属于业主，先搁置一下，先按照这个《物业管理条例》，那么你是要交接的，你把他交接，让新物业先使用，对吧，这有法可依吧，没有，走不下去，现在就这种情况。
而也正是这种搁置，在专家和学者们看来，为小区业主留下了争取物业用房所有权的希望。
尹飞：那至于说原这个产权归属这些问题，你比如物业管理用房这些问题，那我想如果说以前的登记给开发商的话，现在恐怕咱《物权法》出台之后，那作为业主他应该是有权利请求公正登记，因为我们的法律已经讲得很清楚，其实实际上严格地讲，过去登记部门把这个房子登记为开发商所有，本身就是不妥的。因为按照《物业管理条例》的相关规定，我想它也应该是归业主所共有的，所以在这种情况下，你做那种登记本身应该是错误的，作为这个业主来说，他应该有权利来请求登记部门进行更正，撤销原先的房产证，然后发出新的房产证。
杨立新：比方说美丽园，当时美丽园已经开发了好多年了，房子已经卖出好多年了，现在回过头来还去约定共有部分，那是侵害业主的权利。卖的时候就要约定，约定明确的要按照约定去做，没有约定，或者约定不明确的推定是共有的，你怎么后来来补约定来了？这个是不行的。
而对于和美丽园类似的太平家园来说，道理当然也是相似的，因为在之前开发商和业主之间并没有约定物业用房属于谁所有。
李有成：这国务院37920第一段七条有明文规定，业主依法享有共有配套设施设备的产权，或使用权，建设单位不能擅自改变用途。这个国务院有明文规定，产权证归业主。现在《物权法》也提出这个。
通过前面的案例我们已经知道，对于小区的公共设施是谁的，《物权法》已经有明确规定，也就是《物权法》的第73条，这里我们再重复一次：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。不过，这里可能有人要问了，那这公共设施里面包括车库吗？您别急，对于车库《物权法》也是有明确规定的，而为了您便于了解，这里我们也不妨引用一个案例。
王嘉吾：北京市所有发生这些暴力的这些小区大家看一看，都是炒掉前期物业的，包括美丽园，太平家园，对不对，砍得简直是那个什么，那个真的是出了人命的，大家都去看见的。
（接）物业费只是导火索，真正的矛盾其实就是那个建筑物区分所有权。就说共有物业的产权不明晰。
王嘉吾，北京市太月园小区业委会主任，某房地产公司财务总监。业委会主任和房地产公司的双重工作背景，让他对小区公共设施的问题的理解比较深刻。他认为，当前物业纠纷的关键原因其实就在于公共设施的归属问题。不过，请您注意的是，在他维权的过程中并没有出现过相美丽园、太平家园一样的冲突，而是走了一条比较温和的道路。当然争议的焦点吗，也和美丽园、太平家园不太一样，现在她最关心的是太月园小区地下车库的归属问题。
记者：小区的（地上）停车费就是这个一年得多少钱？
王嘉吾：地上停车费的话，一年应该接近一百万
记者：这个钱原来收益都是？
王嘉吾：全是物业公司嘛，全部是物业公司在收。
他说，在他们小区，除了地上停车位外，还有两层地下车库，其中仅地上停车位一项，物业公司每年就征收费用达100多万。他认为地上车位的产权应该归全体业主所有，所以收益也应该归业主所有。
王嘉吾：后来我们成立业委会以后了的话，我们2005年没有跟他收这个钱，2006年我们跟他收的是6万块钱，一年跟他要了6万块钱，那么2007年的话，我们跟他提出来的话，我们要收9万块钱，因为我们小区的话，没盖起以后，他又把二号楼，原来的话，作为那个什么，锅炉房的原料站这块地，现在不用那个什么，不用堆煤了嘛，那么也把它坐车那个什么了，做成这个停车场了，所以说的话我们跟他收九万，也就是这样。
因为地上停车位，王嘉吾向物业公司提出了交涉，并且取得了一定的成效。不过，在太月园小区地下停车库的情况却有所不同，因为开发商持有地下车库的产权证。
记者：等于他的产权证现在还存在？
王嘉吾：对，存在，而且他的产权证还做了两次，第一次刚刚开始发的时候是他产，第二次他又去变更，变更了以后就变成私产了，那么在北京市来讲的话，也只有这么一家。
而类似的情况则正属于《物权法》中的另外一种规定。类似这样的情况《物权法》第74条规定：第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。什么意思呢？也就是说地下车库还没有确定是属于共有部分，需要约定。
杨立新：还有一部分呢，就是不确定的那个共有部分，不确定的共有部分，现在《物权法》当中仅仅规定就是那个车库和车位。（接）那么就是说真正你要取得这个车位和车库这个权利的时候，可以是买卖和赠与的，这个得到的是所有权。那么第二个呢，如果要是租用的话，那建立的是使用权，所以这一部分要靠约定，约定说取得所有权就取得所有权，约定的取得使用权就取得使用权，不是绝对的共有。所以这部分规定是特别明确的。
对此，王嘉吾采用了另外一条诉讼之路来解决，那就是行政复议。在王嘉吾看来，太月园的开发商泰跃地产能拿到地下车库的产权证本身就存在着很多的疑点。
王嘉吾：这个从这样，从2002年以后，你开发商使用地下面积，比如说你建地下停车场，也要交土地出让金，这个土地出让金呢，是地面的土地出让金的1/2，那么这样的话，就是说因为你地下的话是不让你卖的，那么也就是说这个出让金是开发商交的，那么也就是说这些东西属于开发商，我认为这是合理的。这个是没有错的，是2002年，我说的是北京，外地我不清楚这个情况。那么北京市的情况是这样，我们说还有一个法律追诉的问题，太月园小区的话，像我们小区的地下车库它没有交土地出让金，而且他有地下车库有一半的话大是属于人房工程，那么你不管从哪一条，哪一款上来讲，你把这个产权办过开发商，你就是不应该的。
目前，王嘉吾所提起的行政复议被驳回。现在，王嘉吾已经就太月园小区地下车库的产权纠纷案上诉至北京市高级人民法院。
《物权法》是一部吸引了全体民众最大关心的法律，也注定是一部将载入中国立法史册的法律。而《物权法》第六章的规定，将有助于规范业主与物业公司及开发商之间的关系，从而使得物业纠纷得到根本解决。对不起，节目进行到这里我们又要重复我们节目开头说过的这段话了。因为通过前面的节目，相信您也已经看到了《物权法》的实际意义。不过，我们还是提醒您注意的是，《物权法》将在今年10月1日起开始实施，而在实施之前和实施之后，我们还有许多需要注意的问题。对此，专家给我们做了提示。
秦兵：就排除业主对公共设施的所有权，而且现在正在有的开发商正在大规模地收回对公共设施的所有权，或者明确自己对公共设施的所有权，这个各小区都普遍存在这种情况。
秦兵，资深房地产律师。他说，根据他了解的情况，由于《物权法》即将实施，这段时间以来，有个别开发商正在想办法在《物权法》实施之前明确自己对公共设施的产权。所以，他特别提示相关部门和购房者注意的是，在《物权法》实施之前，要特别注意类似事件的发生，合理维护自己的权利。
杨立新：比方说美丽园，当时美丽园已经开发了好多年了，房子已经卖出好多年了，现在回过头来还去约定共有部分，那是侵害业主的权利。卖的时候就要约定，约定明确的要按照约定去做，没有约定，或者约定不明确的推定是共有的，你怎么后来来补约定来了？这个是不行的。
尹飞：现在实践中也确实有些地方，我知道前段时间到各地调研，开发商一听说《物权法》有可能会把这些公共设施和这些都是，包括车位车库去放到推定为归业主，他们就紧张了。然后向登记部门申请，要求登记到这个名下，像这种就是说，当然了，我看各地的登记部门也都是比较谨慎，一般都是拒绝登记。
而在《物权法》实施之后，也就是2007年10月1日之后。专家则特别提示购房者和业主，有两条还需特别注意，这两条对于保护业主的权利有着明显的积极意义。其中，第一条就是关于买房时的预告登记。
《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
尹飞：除了咱们第六章群众所有权，其实对于保护业主权利呢，在我们的第二章物权变动它的第一节不动产登记那，这部分其实还有一个很重要的规定，因为这个对于保护业主的权利也是不容易的，也就是说它规定所谓的预告登记。那么从我们目前来看，我们买商品房，因为我们一般是用预收的形式，对吧，现房交易很少，一般都是通过预收去买。那么在商品房预收的时候，这个房子还没建起来，那在这种情况下，我作为业主、开发商咱们签个合同，这时候我只能拿到一个债权，那债权呢，它一个根本特点是什么，它没有优先性，那比如说咱俩签和合同以后，你又把这个房子卖给他，或者你把这个房子这个债权工程你把它抵押了，那在这种情况下，那我可能我傻乎乎地把钱都交了，但我什么都得不到保障。但是我《物权法》就规定预告登记，就是说我可以去办理一个预告登记，那办完预告登记以后呢，那没有经过我的同意，那你对这个财产你就不能再处分，你做了处分就不发生物权效力，这什么意思呢？就是说我办完预告登记了，这时候你作为开发商你这个房子就不能另外再卖了，或者说不能另外抵押了，所以这一点对于维护小业主的利益也是十分重要的，
而第二条则是关于业主大会的权利。尹飞教授说，在《物权法》第六章第七十六条中明确规定了业主可以共同决定的事项，其中很重要的一项就是：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。而这则有利于业主及时处理和物业公司的关系。
尹飞：那么这么一个规定呢，它强调把这个物业机构的选择权交给了业主，我们按照我们现行的做法，对吧，一般来说，在咱们入住之前，咱们要先签一个这么一种协议，就是由开发商先给，预先地指定一个物业管理公司，对吧，然后指定完之后，等我们成立业委会了，我们才可以去进行更换，但现在呢，《物权法》规定什么意思？它讲由业主来决定，这什么意思，也就是说我们不用等着那个业委会成立，我们现在都入住进来了，我们这一百家，我们就可以凑个时间我们坐下来我们谈一下这个物业行不行，如果他不行我们就把他换掉，只要我们够这个总人数的一半，然后总建筑面积的一般，我们就可以把他换掉。所以说他没有要由业委会去这么做，而是由业主来决定，所以这种我想很有意义的。
专家们的提示虽然只是简单列举了《物权法》中的几条规定，但是通过这些提示明显增强了我们对《物权法》的理解。这部法律，和我们每个人的生活息息相关，为解决小区的物业纠纷提供了强有力的法律依据。
杨立新：在小区里头，就真正要按照《物权法》那个业主的建筑物区分所有权那些条文去做，按这些条文去做，小区就和谐了，就不会发生这么多纠纷。当然也可能在具体管理当中会有一些矛盾，那么这些矛盾只要按照这些规则去做，就不会发生大的问题。那么这样呢，小区和谐了，社会和谐了，中国也就和谐了。
通过对《物权法》部分条款的解读，其实主要想解决的就一个问题，那就是有效化解当前部分小区的物业纠纷，明确小区公共设施究竟归谁所有。这里《物权法》做了详细规定，我们就不再重复了，相信您也看到了这部法律的实际意义。
这里，我们特别要提醒您注意的是，2007年3月16日，国家主席胡锦涛签署62号令，《物权法》将于2007年10月1日起正式实施。届时，我们也希望您能通过这部法律，找到捍卫自己权利的依据，推动《物权法》的贯彻落实。
